1. Finanzplan is key!
Ob alleinstehend, in einer Partnerschaft oder in einer anderen Lebensform – finanzielle Ziele sind wichtig. Wer mit eine:r Partner:in zusammenlebt, sollte mittel- und langfristige Finanzziele gemeinsam besprechen und definieren. Nicht zuletzt sichert sich frau dadurch ab, auch im Falle einer Scheidung oder beim Tod der Partnerin oder des Partners. Finanziell vorauszuschauen lohnt sich: Studien zeigen, dass Menschen mit einem Budgetplan auch bei tiefem Einkommen weniger Geld ausgeben und finanziell erfolgreicher sind als ohne Finanzplan.
Frauen kümmern sich meist um die kurzfristigen Finanzen, also um das monatliche Haushaltsbudget und die Rechnungen. Der Umgang mit Geld in diesem Bereich beeinflusst direkt, wie viele Ersparnisse – also Eigenkapital – du für einen Immobilienkauf zur Verfügung hast. Wer hier geschickt an den Schrauben dreht, kann unter Umständen schneller und mehr Geld für Wohneigentum zur Seite legen. Beispielsweise kann man gemeinsam einen Betrag bestimmen, den man monatlich zur Seite legt. Über die Jahre gerechnet summieren sich diese Beträge und stehen als Ersparnis für einen Immobilienkauf zur Verfügung. Es lohnt sich darum, das kurzfristige Spar- und Ausgabeverhalten mit dem/der Partner:in zu besprechen und es an die langfristigen Finanzziele anzupassen.
2. Woher kommt das Kapital?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital selbst finanzieren. Den anderen Teil kann man mit Fremdkapital finanzieren. Dazu nehmen Käufer:innen in der Regel eine Hypothek bei einer Bank auf. Auf diesen Kredit bezahlt man einen jährlichen Zins an die Bank, den sogenannten Hypothekarzins. Diesen Hypothekarzins darf man in der Steuererklärung vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Die gesamten Kosten zur Finanzierung des Eigenheims sollten nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Einkommens betragen.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum müssen Käufer:innen mindestens 10 Prozent Eigenkapital mitbringen – ohne Pensionskassengelder einzuberechnen. In der Praxis brauchen Privatpersonen für eine Hypothek ein Vermögen von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet, dass man für ein Haus mit einem Kaufpreis von einer Million mindestens 200’000 Franken Eigenkapital aufbringen muss.
Auffallend ist in internationalen Studien, dass Frauen bei gleichem Kaufpreis häufig mehr Eigenkapital mitbringen müssen als Männer. Während eine Frau in England durchschnittlich zwölf Jahreslöhne für einen Hauskauf aufwenden muss, braucht ein Mann nur acht. Das ist ein Drittel weniger.
Man merke sich: Belehnungssatz
Insgesamt darf die Hypothek nicht mehr als 90 Prozent des Liegenschaftswerts betragen. In der Praxis werden Hypotheken in der Höhe von maximal 80 Prozent des Kaufpreises vergeben. Man spricht bei diesem Verhältnis auch vom Belehnungssatz. Der Belehnungssatz dient als Grundlage zur Berechnung der Hypothek.
- Belehnungssatz: Das Verhältnis von Fremdkapital zu Belehnungswert.
- Fremdkapital: Kapital, das nicht den Wohnungs- oder Hauseigentümer:innen gehört, sondern von Dritten eingebracht wird. Beim Hauskauf ist dies in der Regel die Hypothek bei einer Bank oder Versicherung.
- Belehnungswert: Man vergleicht den Verkehrswert, den aktuell geschätzten Wert des Objekts, mit dem Kaufpreis. Sind die beiden Beträge gleich, so ist das der Belehnungswert. Ist der Kaufpreis tiefer als der Verkehrswert oder umgekehrt, so nimmt man den tieferen Wert der beiden als Belehnungswert.
Am einfachsten lässt sich der Belehnungssatz anhand eines konkreten Beispiels erklären. Der Kaufpreis für ein Haus beträgt 1 Million Franken. Eine Expertin schätzt den Wert des Objekts auf 1,2 Millionen Franken. Als Belehnungswert gilt der tiefere dieser beiden Beträge, also in diesem Beispiel der Kaufpreis von einer Million Franken.
Die Käuferin kann 300’000 Franken Eigenkapital aufbringen und erhält Hypotheken von insgesamt 700’000 Franken. Der Belehnungssatz ist das Verhältnis dieser 700’000 Franken Fremdkapital zu der einen Million Franken Belehnungswert. Somit beträgt der Belehnungssatz in diesem Beispiel 70 Prozent.
Das Einmaleins der Hypotheken
Zur Finanzierung des Eigenheims empfehlen sich mehrere Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. So kannst du verhindern, dass du den gesamten Hauskredit auf einem hohen Zinsniveau erneuern musst. Meistens schliesst man eine erste und eine zweite Hypothek ab. Mit der ersten Hypothek finanziert man 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises. Die zweite Hypothek stellt das übrige benötigte Fremdkapital zur Verfügung, also maximal 15 Prozent des Kaufpreises. In den meisten Fällen muss die zweite Hypothek binnen 15 Jahren oder spätestens bis zum Erreichen des Rentenalters zurückbezahlt werden.
Direkte und indirekte Amortisation
Das Abbezahlen einer Hypothek nennt man auch Amortisation. Dabei unterscheidet man zwei Modelle:
- Bei der direkten Amortisation bezahlt man die Hypothek regelmässig mit einem festgelegten Betrag zurück. Bei der direkten Amortisation bezahlt man die Hypothekarschulden kontinuierlich ab, wodurch sich der Hypothekarzins schrittweise verkleinert.
- Bei der indirekten Amortisation bezahlt man jedes Jahr einen Betrag auf ein Säule 3a- oder 3b-Konto oder in eine Lebensversicherung ein. Das Guthaben auf diesem Konto verpfändet die Bank zugunsten der Hypothek. Zu einem geeigneten Zeitpunkt können diese Gelder aus einem solchen Konto verwendet werden, um das Hypothekardarlehen abzubezahlen. Die indirekte Amortisation punktet mit steuerlichen Vorteilen.
Die Hypothekarten
Es gibt drei verschiedene Arten von Hypotheken mit ihren Vor- und Nachteilen. Man unterscheidet meist zwischen der Festhypothek, der variablen Hypothek und verschiedenen Geldmarkt-Hypotheken. Viele Banken bieten auch Mischformen dieser drei Modelle an. Vor dem Abschluss einer Hypothek lohnt es sich, sich bei verschiedenen Anbietern beraten zu lassen und deren Offerten zu vergleichen.
Vorbezug aus der beruflichen Vorsorge
Eine Mehrheit der Hauseigentümer:innen in der Schweiz finanziert ihre Immobilie mit einem Vorbezug aus der 2. Säule. Vorher sollte berechnet werden, wie viel Geld in der Pensionskasse nötig ist, um den gewünschten Lebensstandard nach der Pensionierung aufrechtzuerhalten. Anschliessend gilt es, den Betrag wieder rechtzeitig aufzufüllen, sodass der Hauskauf die Renten im Alter nicht empfindlich schmälert.
Möglichst schnell Schulden loswerden?
Intuitiv würde man denken, dass die Hypothek möglichst schnell abbezahlt werden soll, weil man keine Schulden haben möchte.
Aber aufgepasst! Wenn du keine Schulden mehr hast, zahlst du mehr Steuern. In der Schweiz musst du den Eigenmietwert der Immobilie als Einkommen versteuern. Der Eigenmietwert beträgt 60 bis 70 Prozent des theoretischen Mietpreises.
Warum muss man Mieteinnahmen versteuern, wenn man in der eigenen Immobilie wohnt? Das liegt am solidarischen Grundgedanken des Schweizer Steuersystems. Selbst wenn man als Eigentümer:in keine Mieteinnahmen in Form von Geld hat, profitiert man trotzdem von der Nutzung der Immobilie, indem man darin wohnt. Gleichzeitig können Immobilieneigentümer:innen verschiedene Steuerabzüge geltend machen, beispielsweise die Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten. Mit der Besteuerung des Eigenmietwerts möchte man die genannten Vorteile von Eigentümer:innen gegenüber Mieter:innen ausgleichen. Das heisst, solange die Zinsen einer Hypothek tief sind, macht es in den meisten Fällen Sinn, die Hypothek nicht vollständig abzubezahlen.
3. Mach die ganze Rechnung
Wie viel Geld kostet mich mein Wohntraum insgesamt? Mit welchen Kosten muss ich neben dem Kaufpreis rechnen? Wer eine Immobilie kaufen will, sollte ganzheitlich rechnen.
Mit welchen Kosten muss ich rechnen?
Zusätzlich zu Hypothekarzinsen und Amortisation sollten Neben- und Unterhaltskosten grosszügig mit einberechnet werden. Zu den Nebenkosten zählen zum Beispiel Aufwendungen für Wasser, Strom und Versicherungen. Muss ich die Wände noch streichen, den Boden neu belegen, die Bäder modernisieren? Wenn ich renoviere, bedeutet dies Unterhaltskosten. Als Wohnungsbesitzerin brauchst du ein Polster. Unvorhergesehene Reparaturen und Ausgaben können immer anfallen.
Wie hoch diese – Achtung Jargon! – Instandhaltungsrücklagen sein sollen, ist in der Schweiz gesetzlich nicht vorgegeben. Wie viel Geld sollst du also für die eigene Immobilie auf der Seite haben? Das hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem vom Alter und dem Zustand der Immobilie. Expert:innen empfehlen zwischen 0.5 und 1 Prozent des Immobilienwerts. Für ein Haus im Wert von 800’000 Franken müsstest du also zwischen 4000 und 8000 Franken zurückstellen. Im Internet findest du verschiedene Rechner, mit deren Hilfe sich die empfohlenen Rücklagen ungefähr bestimmen lassen. Falls du trotzdem unsicher bist, wie hoch deine Rücklagen sein sollen, sprich mit einem/einer Expert:in.
In der Regel ist nach 25 bis 30 Jahren eine Gesamtsanierung der Immobilie nötig. Dafür braucht man Geld, also liquide Mittel. Besitzt man eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, sogenanntes Stockwerkeigentum, dann lohnt es sich, wenn alle Miteigentümer:innen in einen Sanierungsfonds einzahlen. Wichtig: Der Fonds sollte immer so gut gefüllt sein, dass anstehende Arbeiten gedeckt werden können.
Erkundige dich bereits vor dem Kauf nach den letzten Renovationen und Sanierungen. Bei einer Eigentumswohnung kannst du die Verwaltung beauftragen, Sanierungszyklen und die daraus entstehenden Kosten abzuschätzen. Allfällige neue Umweltauflagen, wie beispielsweise neue Vorgaben zur Wärmeversorgung, gilt es ebenfalls zu berücksichtigen, da diese höhere Sanierungskosten und vermehrte Renovationen zur Folge haben können.
Gleichzeitig geht man als Eigentümer:in(nen) weitreichende Verpflichtungen ein. Viele Eigentümer:innen unterschätzen die laufenden Unterhalts- und Nebenkosten, die neben dem Hypothekarzins und der Amortisation entstehen. Das Wertsteigerungspotenzial wird oft als höher verkauft, als es tatsächlich ist. Deshalb lohnt sich eine unabhängige Einschätzung des Potenzials durch eine:n Expert:in.
Zusätzlich sollten weiter mit eingerechnet werden:
- Notariatskosten: Zur Beurkundung des Kaufvertrags zieht man eine:n Notar:in bei. Die Höhe der Notariatskosten ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Manche Kantone haben ein festgelegtes Honorar, während sich in anderen die Preise von Notar:in zu Notar:in unterschieden. Im zweiten Fall lohnt es sich, verschiedene Offerten einzuholen und zu vergleichen.
- Grundbuchgebühren: Die Eigentumsverhältnisse werden im Grundbuch festgehalten und müssen bei Immobilienkauf und -verkauf geändert werden. Die Grundbuchgebühren variieren ebenfalls von Kanton zu Kanton. Während einige Kantone den Zeitaufwand verrechnen, haben die meisten einen festgelegten Pauschalbetrag. Diese Pauschale ist ein Prozentsatz des Kaufpreises.
- Handänderungssteuern: In manchen Kantonen werden (noch) Handänderungssteuern bei der Grundbuchanmeldung erhoben.
- Gebühren für den Schuldbrief: Bei einem Immobilienkauf muss ein neuer Schuldbrief eingerichtet werden, der belegt, dass man eine Hypothekschuld aufgenommen hat und mit seinem gesamten Vermögen dafür haftet. Die Höhe dieser Gebühren legt jeder Kanton selbst fest.
- Grundstückgewinnsteuer: Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer bestimmt jede Gemeinde selbst. Der Betrag ist abhängig davon, wie lange der/die Verkäufer:in die Immobilie besessen hat. Erhoben wird die Grundstückgewinnsteuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Die entstandenen Kosten für den Verkauf der Immobilie darf man davon abziehen.
- Gebäudeversicherung: In den meisten Kantonen ist es eine gesetzliche Pflicht, als Hauseigentümer:in eine Gebäudeversicherung abzuschliessen. Sie deckt beispielsweise die Schadenskosten im Falle eines Brandes oder bei Zerstörungen durch Naturereignisse.
4. Tragbarkeit nach der Pensionierung
Nach der Pensionierung ist das Einkommen häufig tiefer, die Rente schmaler als der ehemalige Lohn. Die Banken berechnen deshalb die Tragbarkeit neu. Als Faustregel sollten Hypothekarzins, Amortisation sowie Neben- und Unterhaltskosten der Immobilie nicht mehr als ein Drittel der Rente ausmachen. Bis zur Pensionierung sollte die Hypothek auf die Höhe von zwei Dritteln des Belehnungswerts abbezahlt werden.
5. Risiken bei Immobilien als Altersvorsorge?
Keine Rendite ohne Risiko
Immobilien können die Altersvorsorge ergänzen und Sinn machen. Je nach Lage und Objekt lohnt sich eine Immobilie als Wohneigentum langfristig aufgrund der tiefen Zinsen. Du kannst bei der eigenen Immobilie die Miete einsparen. Eine Hypothek bietet zudem auch steuerliche Vorteile.
Amélie Galladé
Amélie Galladé
